קביעת זמן סביר לקבלת היתרי בנייה ע"פ פרשנות תכליתית של ההסכם

1.         מבוקש בהמרצת-הפתיחה שלפני להצהיר על ביטול הסכם, שנחתם בין המבקש לבין המשיבה ביום 2/2/00, על-פיו מכר המבקש למשיבה חלקים שהיו בבעלותו בשתי חלקות: האחת  הידועה כחלקה 44 בגוש 1102, שלמבקש היו בה 48,151 מ"ר (להלן - "חלקה 44", וחלקה 5 בגוש 11021, שלמבקש היו בה 1,026 מ"ר (להלן - " חלקה 5").          

עיקרה של המחלוקת בין הצדדים, היא אם על פי ההסכם והנסיבות שנוצרו לאחר חתימתו, זכאי המבקש לבטלו.

הרקע העובדתי

2.         המבקש הוא איש עסקים, שגילו היום הוא כבן 74 שנים. המשיבה היא חברה העוסקת בקבלנות בניין. בהתחשב בגודלה של חלקה 44, יש בתוכניתה של המשיבה להקים עליה שכונת מגורים.

ההסכם נחתם, כאמור, ביום 2/2/00 (להלן - "ההסכם" או "החוזה").

בין הצדדים נחתם הסכם נוסף ביום 11/2/01 (להלן - ההסכם השני", אשר שינה תניות מסוימות בהסכם הראשון, כפי שיפורט להלן.

להלן עיקריו של ההסכם, ככל שהם נוגעים למחלוקת לפנינו.

כמוצהר בהסכם, רבצה על החלקה 44 משכנתא ללא הגבלה בסכום לטובת בנק דיסקונט.  המוכר/המבקש התחייב (סעיף 1ב להסכם), כי דרישת הבנק לא תעלה על 1,000,000 דולר ארה"ב וכי הוא יביא אישור של הבנק, לפיו יסתפק הבנק בסכום זה, וזאת תוך 48 שעות מיום החתימה על ההסכם.

3.         עם רכישת המקרקעין של המבקש, השלימה המשיבה את הרכישה של רוב שטחה של חלקה 44, כאשר שטח כמעט זהה בגודלו רכשה מחברה אחרת, חומה בצורה בע"מ, לטענתה מספר חודשים לפני ההסכם עם המבקש.

4.         חשובים לעניינו הם הסעיפים העוסקים במתן אופציה למשיבה לבחור כדלקמן : אפשרות אחת (סעיף 2 להסכם) היא, שהמבקש מוכר למשיבה 78% מהחלקים שהיו לו בחלקות. המשיבה התחייבה, בתמורה לרכישת 78% מהחלקות, לבנות עבור המבקש דירות בשיעור של 22% מהדירות שייבנו על הקרקע שהוא רכש (להלן - עסקת הקומבינאציה").

אפשרות שניה היא, שהמשיבה  תרכוש את כל הזכויות של המבקש במקרקעין, ובתמורה תשלם לו סכום של 1,800,000 דולר ארה"ב לפי שער יציג ביום התשלום (להלן - עסקת המזומנים").

זכות הבחירה  בין שתי העסקאות, היא של המשיבה.

5.         המחלוקת בין הצדדים היא לעניין סעיפים 3ב' ו-10א בהסכם, הדנים בזכות הבחירה של המשיבה באחת האפשרויות שפורטו לעיל, דהיינו עד מתי תעמוד למשיבה זכות זו. להלן, בשל חשיבותם, נוסחם של שני סעיפים אלה:

3ב "הצדדים קובעים כי לקונה הזכות לקבוע באיזה משתי האפשרויות הנ"ל (רכישה של כל המקרקעין ותשלום התמורה כולה או רכישה של 78% ובניה עבור המבקש, כמפורט לעיל. הוספה שלי, ש.ש) הינו מבקש לבצע עיסקה זו, וזאת - עד למועד קבלת היתר הבניה לבניית שלב ו' על מתחם 6 כמפורט בסעיף בחוזה זה".

            10א "לקונה זכות להחליט האם הינו מעונין בעיסקת הקומבינאציה או בעיסקת המזומנים, וזאת החל מיום חתימת הסכם זה ועד ל-10 ימים מיום קבלת היתר בניה לבניית שלב ו במתחם 6" (ההדגשה לא במקור, ש.ש).

כיוון שאין בחוזה מועד לקבלת היתר הבניה לבניית שלב ו' בפרוייקט, ממילא אין גם ציון עד מתי תעמוד זכות הבחירה למשיבה. יש להדגיש, כי עד לבחירה בעיסקת המזומנים, לא יקבל המבקש תמורה כלשהי. אם תבחר המשיבה באופציה של עיסקת הקומבינאציה, יקבל המבקש את התמורה, הדירות המגיעות לו, רק לאחר בנייתן בתום חמישה שלבים ראשונים של בניית שכונת המגורים של המשיבה. לעניין המתחמים, הוסכם בסעיף 9ג להסכם כי החלקות 5 ו-44 יחולקו בחלוקה רעיונית ל-6 חלקים, מתחמים, בהם מספר זהה של יחידות. המשיבה תהיה בעלת הזכות לבחור את המתחם בו ייבנו דירות המבקש. עוד נקבע (סעיף 9ו) כי המשיבה רשאית לבנות קודם את המתחמים שיימצאו על הקרקע שרכשה מאת חברת "חומה בצורה בע"מ", ורק אח"כ, בשלב ו', האחרון, תבנה המשיבה את הדירות במתחם של המבקש. עוד יש לציין כי על פי סעיף 9ח' בהסכם, רשאית המשיבה - הכל לפי בחירתה - לקבל את היתר הבניה עבור מתחם ו' לאחר קבלת ההיתרים עבור המתחמים האחרים, שכן יחידותיו של המבקש ייבנו אחרונים.

6.         בהסכם השני נקבע, כי זכויותיו של המבקש בחלקה 5 יירכשו במלואן על ידי המשיבה תמורת הסכום של 100,000$. סכום זה שולם למבקש, לפיכך עמדה התמורה עבור עסקת המזומנים לחלקה 44 על 1,700,000$.  אולם הוסכם בהסכם השני, כי אם תבחר המשיבה בעסקת המזומנים, היא תהיה זכאית לשלם סכום של 1,600,000$ בלבד. על פי ההסכם הראשון, היתה המשיבה זכאית לשלם סכום זה ב-10 תשלומים שווים ורצופים כאשר הראשון בהם יהיה תוך 10 ימים מיום הודעתה של המשיבה על בחירתה בעסקת המזומנים.

            המחלוקות בענייננו נותרו, אם כן, רק לגבי חלקה 44.

טענות המבקש